부동산 경매 입찰 전 준비 가이드 – 입찰표 작성부터 법원 절차까지

부동산 경매는 철저한 준비 없이는 큰 손실을 초래할 수 있습니다.
특히 입찰 당일, 작은 실수 하나로 폐찰되는 경우도 많죠.
이 글에서는 경매 입찰 전부터 입찰 결과 확인까지의 필수 준비사항을 6단계로 정리해 드립니다.

✔️ 기본 준비물부터 법원 내부 절차까지 상세 안내
✔️ 실제 입찰자 기준으로 구성된 실무 중심 팁
✔️ 초보자도 따라할 수 있는 순서 정리

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1. 입찰 준비물 – 반드시 챙겨야 할 3가지

• 신분증
• 도장 (본인 도장)
• 입찰 보증금 (최저매각가의 10%)

※ 상황에 따라 위임장, 주민등록등본 등 추가 서류가 필요한 경우도 있으므로, 개인 상황에 맞는 준비물 체크는 필수입니다.

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 2. 입찰표 작성 방법 – 전날 미리 써놓기

법원 현장은 정신이 없습니다. 입찰표는 입찰 전날 미리 작성하는 것이 안전합니다.

입찰표에는 다음 내용을 정확히 기입해야 합니다:

• 법원명, 사건 기일, 면, 과
• 사건번호 / 물건번호 (여러 개일 경우 모두 기재)
• 입찰자 정보 (주소는 등본상의 주소와 일치해야 함)
• 입찰 금액 + 보증 금액 (보통 최저가의 10%)
• 보증금 제공 방식 (현금 or 자기앞수표)
• 도장은 반드시 2회 날인

※ 수정 흔적이 있을 경우 무효 처리될 수 있으므로, 깨끗하게 작성해야 합니다.

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3. 보증금 준비 – 미리 수표로 준비하세요

보증금은 보통 **최저매각가의 10%**입니다.
은행에서 자기앞수표로 사전에 준비하는 것이 좋습니다.

• 법원 내 은행에서 당일 발급도 가능하지만, 줄이 길거나 시간 부족으로 지연될 수 있으니 사전 발급 권장
• 반드시 발급된 수표 금액과 입찰표 기재 내용이 일치해야 함

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4. 입찰 당일 – 물건 취소 여부 최종 확인

법원에 가기 전, 사건 번호로 물건이 취소되었는지 반드시 확인하세요.

• 확인 방법:
• 대한민국 법원 경매정보 사이트 → 사건번호 검색
• 물건이 ‘취소’되었다면 입찰 불가 → 헛걸음 방지

이상이 없다면 입찰 장소로 출발합니다.

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5. 법원 내부 입찰 절차

법원에 도착하면 아래 순서대로 진행됩니다:

1. 입구 비치대에서 입찰표, 입찰 봉투, 보증금 봉투 수령
2. 입찰표 작성 여부 최종 점검 (도장, 금액, 수정흔적)
3. 입찰표와 수표를 봉투에 넣고 밀봉 → 접수

※ 도장 누락 또는 수정 흔적 발견 시 폐찰 위험
※ 봉투는 반드시 정확한 순서로 봉합

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6. 입찰 결과 확인 – 낙찰 OR 폐찰

• 입찰 후 결과 발표
  낙찰 여부는 현장 전광판 또는 사이트를 통해 확인 가능
• 봉투가 반환되면 폐찰
  이는 입찰자가 낙찰되지 않았다는 의미이며, 보증금은 환불됩니다.

분석 포인트:
폐찰된 경우, 다른 입찰자의 낙찰가 분석 → 다음 전략 수립에 활용