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'일극화'가 가속되는 시장, 무주택자와 1주택자의 생존 전략은?
2025년, 이재명 대통령 시대가 본격적으로 시작되면서 부동산 시장에도 미묘한 변화의 바람이 불고 있습니다. 특히 지금 시장을 이해하려면 하나의 키워드를 반드시 기억해야 합니다. 바로 **‘일극화’**입니다.
서울을 포함한 수도권에서도 좋은 지역만 오르는 일극화 현상은 점점 더 뚜렷해지고 있습니다. 강남, 서초, 용산 등 핵심 입지의 아파트는 가격이 급등하는 반면, 나머지 지역은 보합 또는 하락세를 보이고 있죠.
이런 시장에서 무주택자나 1주택자는 어떤 전략을 가져야 할까요? 무턱대고 따라가기에는 부담이 크고, 가만히 있기에는 불안한 이 시기. 전문가 시각에서 꼭 고려해야 할 몇 가지 핵심 전략을 정리해봅니다.
무주택자·1주택자가 명심해야 할 기본 전략
일극화 시대에는 “집값은 결국 다 따라 올라간다”는 과거의 사고방식은 통하지 않습니다.
강남·서초처럼 구조적으로 수요가 계속될 수 있는 곳과 그렇지 않은 곳의 격차는 앞으로 더 벌어질 수 있습니다. 그렇기 때문에 지금은 투기보다 생존, 단기 수익보다 지속 가능성이 훨씬 더 중요한 판단 기준이 됩니다.
핵심 포인트는 두 가지입니다.
- 장기적인 실거주 가치에 초점을 맞춰야 한다
- 자신의 보유 능력, 즉 ‘세금과 유지비용’을 감당할 수 있는지 체크해야 한다
지금 집을 산다면, 이런 점을 보세요
일극화 시장 속에서 집을 사려는 사람이라면, 반드시 장기적인 거주 가능성과 미래의 잠재 가치를 함께 고려해야 합니다.
예를 들어, 20년 정도 된 구축 아파트는 상대적으로 가격 부담이 적고, 향후 재건축 가능성도 열려 있는 선택지입니다. 물론 재건축까지는 시간이 필요하겠지만, 중간에 실거주 가치가 충분하고 주변 인프라도 어느 정도 갖춰져 있다면, 10~20년 장기 보유를 전제로 충분히 접근 가능한 투자입니다.
반대로 신축이나 재건축 초고가 아파트에 진입하려는 경우에는 보유 능력이 반드시 선행되어야 합니다.
실제로 강남 재건축 단지의 경우, 수익 가능성이 높다고 평가되지만
전 재산을 집에 몰아넣었다가 보유세와 유지비용을 감당하지 못해 매도하게 되는 사례도 적지 않습니다.
예를 들어 130억의 자산이 있는 사람이 집에 전액을 투자하면, 연간 수천만 원에 이르는 보유세를 낼 수 없게 될 수 있습니다. 이는 고점 매수 후 매물로 전환되는 리스크로 연결됩니다.
핵심은 "버틸 수 있는 체력"이다
이재명 정부는 부동산 정책의 기조로 보편적 증세와 실소유 중심의 세제 구조를 강조하고 있습니다. 다주택자에 대한 규제도 유지될 가능성이 높고, 1주택자 역시 실거주 요건을 갖추지 못하면 세금 혜택을 받기 어려워질 수 있습니다.
그래서 지금 이 시점에서 부동산 투자나 내 집 마련을 고려하고 있다면, 무엇보다 ‘세금 낼 자신이 있는가’라는 질문부터 스스로에게 던져야 합니다.
- 과도한 대출이나 무리한 진입은 결국 버티지 못하고 손절하게 됩니다.
- ‘가랑이가 찢어진다’는 표현처럼, 자신의 체급을 벗어난 투자는 장기적으로 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
일극화 시장의 생존 전략 요약
✔ 실거주 목적이라면 재건축 가능성이 있는 구축도 괜찮다
✔ 최소 10년 이상 보유를 전제로, 단기 시세에 흔들리지 말자
✔ 고가 주택 진입 시엔 반드시 ‘세금과 보유비용’을 계산해볼 것
✔ 지금 시대의 부동산은 ‘수익률’보다 ‘지속 가능성’이 중요하다
✔ 무주택자는 자신의 소득과 자금 흐름 내에서 선택하는 것이 핵심이다
이재명 정부가 어떤 규제나 정책을 내놓든, 현재 시장의 기저에 있는 일극화 흐름은 쉽게 바뀌지 않을 것으로 보입니다.
그러나 이런 시장에서 가장 크게 타격을 입는 건 무리하게 진입한 사람들입니다. 반대로, 자신의 경제적 체력에 맞는 보유 전략을 가진 사람은 시간이 갈수록 더 유리한 입장에 서게 됩니다.
무엇을 사느냐보다, 얼마나 오래 버틸 수 있느냐가 중요해진 시장.
지금은 그 전략을 점검하고, 리스크를 줄일 수 있는 구조를 갖춰야 할 때입니다.