집 매수 시 ‘집 상태 점검 체크리스트’ (실내외 항목별)

1. 구조적 안전성 점검

🔸 벽체 및 천장 균열

• 헤어라인 균열: 미세한 실금은 경과연수에 따라 발생 가능
• 구조 균열: 콘크리트 벽이나 기둥에 굵은 균열이 있을 경우, 구조적인 문제 가능성 → 전문가 감정 필요

🔸 바닥 수평

• 기울기 점검: 공을 굴려보거나 수평계(앱도 가능)로 바닥 기울기 확인
• 기울어짐은 기초 침하, 하자 보수 이력 가능성 시사

🔸 누수 흔적

• 천장, 벽, 창틀 주변에 곰팡이, 변색, 벗겨짐, 젖은 자국 있는지 확인
• 특히 욕실 아래층 누수, 베란다, 외벽 누수는 수리비가 많이 들 수 있음

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 2. 창호 및 단열 상태

🔸 창문 및 샤시

• 이중창 유무, 기밀성 테스트: 창을 닫고 바람 소리 여부, 열고 닫을 때 이격/틀어짐 확인
• 결로 발생 여부: 창틀 주변 곰팡이, 곰팡이 제거 흔적 확인

🔸 단열재

• 직접 확인은 어렵지만, 벽면 찬기(냉기) 유입, 난방비 수준 등으로 간접 확인
• 외벽에 곰팡이나 벽지 들뜸 있다면 외단열 미비 가능성

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3. 수도 및 배관 상태

🔸 수도꼭지 및 배수 상태

• 욕실, 주방, 세면대 등 모든 수전 작동 여부 확인
• 물을 틀었을 때 수압 확인 (약하거나 튀는 경우 배관 문제 가능)
• 배수 테스트: 물을 흘려보고 물 빠짐 속도 체크. 느릴 경우 배수관 막힘 우려

🔸 온수 작동 확인

• 보일러를 켠 후 온수 사용 → 예열 시간 및 수온 체크

🔸 누수 가능성

• 보일러 주변, 수도계량기 주변, 싱크대 아래 물 고임 흔적, 곰팡이 확인

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4. 전기 설비 및 통신

🔸 콘센트 및 조명 점검

• 모든 콘센트 개수와 위치 확인 → 가구 배치 시 불편 요소 사전 파악
• 조명 스위치 작동 여부, 전등 깜빡임 여부

🔸 분전함 상태

• 차단기 명확하게 라벨링 되어 있는지, 누전 차단기 작동 여부
• 전기 사용량 많은 가전이 있을 경우 차단기 용량 확인 필수

🔸 통신설비

• 인터넷 배선(랜포트) 여부, TV 공동수신시설 등 구축 여부 확인

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5. 보일러 및 난방 상태

🔸 보일러 연식 및 작동 확인

• 보일러 연식 확인 (제조년도): 10년 이상일 경우 교체 고려
• 온돌 작동 확인: 전체 방마다 테스트 진행 필요 (1시간 이상 작동 후 확인)

🔸 난방 배관 점검

• 오래된 아파트의 경우 배관 부식 → 누수 발생 가능성 있음
• 바닥에 반점, 들뜬 마감재 등 이상 징후 확인

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6. 도배/장판 및 인테리어 마감 상태

• 벽지 찢어짐, 곰팡이, 들뜸 여부
• 바닥 마루 틀어짐, 찍힘, 걸림 현상
• 최근 리모델링 유무는 외관만으로 확인 어려우므로 공사 내역 요청 가능

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7. 공용부 및 외부 요소

🔸 엘리베이터 및 계단 상태

• 엘리베이터 진동, 소음, 문 닫힘 상태 확인
• 계단 난간 흔들림 여부, 청결도

🔸 외벽 및 베란다

• 외벽 균열 여부 (육안 점검 가능), 외부 차음성 확인 (도로 소음 유입 등)
• 베란다 천장 및 벽면의 곰팡이 흔적

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8. 주차장 및 단지 환경

• 자주 사용하게 될 지하주차장 진출입 동선, 공간 크기 확인
• 지정주차 여부 및 주차 스트레스 유무
• 생활 소음 유입 여부: 위층, 옆 세대, 단지 외부 소음 확인 (현장 체류 30분 이상 권장)

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9. 곧 발생할 수 있는 비용 확인

• 보일러, 배관, 창호 등 노후 설비가 교체 시점에 있는지 체크
• 관리비 청구서 열람: 장기수선충당금, 공동전기료 등 확인
• 입주민 공고 확인: 향후 외벽 도색, 승강기 교체 등 비용 발생 예정 여부

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부동산 전문가의 Tip

• 가능하면 비 오는 날 방문 → 누수, 결로, 습기, 냄새 등을 가장 명확히 확인 가능
• 일조량 확인: 오전/오후 시간대별 방문으로 채광 직접 확인
• 입주자 대표회 인터뷰 or 관리실 질의: 단지 내 민원사항, 예정 공사 등 사전 파악
• 건축물대장/등기부등본 확인: 건축 연도, 구조, 대수선 이력, 용도 불일치 여부